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Il nuovo Scalo di Porta Romana: parlano Manfredi Catella e Alexei Dal Pastro

Venti ettari per il Villaggio Olimpico nel 2026 e un quartiere che unisce periferia e centro di Milano. Coima, Covivio e Prada si sono aggiudicate l’area per 180 milioni di euro: il progetto è già in ritardo

Coima SGR, Covivio e Prada Holding S.p.A. hanno vinto la gara indetta da FS Sistemi Urbani Srl e Rete Ferroviaria Italiana SpA per l’acquisto dello Scalo di Porta Romana a Milano, l’area che si estende per una superficie di oltre 190mila metri quadri, nella zona a sud-est di Milano. Sarà sede del Villaggio Olimpico che accoglierà gli atleti delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026. L’acquisizione dell’area per 180 milioni di euro avverrà tramite il Fondo d’investimento immobiliare Porta Romana, creato e gestito dalle tre aziende. Manfredi Catella, fondatore e Ceo di Coima, società d’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e italiani, chiarisce: «È una partita a tre tempi. Il primo è quello del progetto complessivo e che riguarda parti comuni di quest’area – il parco e il villaggio olimpico. Nel secondo tempo ciascuno svilupperà la propria parte: Covivio realizzerà la zona destinata agli uffici, Prada si occuperà dell’espansione della loro realtà – la Fondazione già presente – e noi di Coima ci occuperemo della parte residenziale. Nella terza fase, si procede nella gestione del quartiere». Alexei Dal Pastro, Amministratore Delegato Italia di Covivio, società immobiliare attiva in molti Paesi europei: «Siamo presenti in zona da tempo, insieme al gruppo Prada. Abbiamo già un’iniziativa in fase di sviluppo che si chiama Symbiosis, dietro la Fondazione. Ragioniamo con Prada da tempo sull’area – e con Manfredi Catella e Coima».  

Il progetto di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana ha tempistiche definite. «L’accordo di programma (firmato a giugno 2017 dalle Ferrovie dello Stato, Comune di Milano e Regione Lombardia per la riqualificazione di 7 scali ferroviari dismessi intorno a Milano ndr), è il riferimento per eseguire i processi la definizione del progetto», spiega Dal Pastro. «L’obiettivo è arrivare alla primavera del 2021. Sarà realizzato un concorso internazionale da cui emergeranno le idee degli studi di architettura che vi prenderanno parte. L’idea è di creare un quartiere proiettato nel futuro, che rappresenti l’evoluzione dei modi di vivere e di lavorare che stiamo vivendo. Il Villaggio Olimpico deve essere consegnato a metà del 2025» – per i Giochi invernali del 2026. Ospiterà 1.400 alloggi per gli atleti. Sul rischio di arrivare impreparati e di dover accelerare la costruzione delle infrastrutture e degli impianti nei mesi antecedenti l’avvio della manifestazione, come è accaduto per Expo Milano 2015. Catella: «La scadenza è giugno 2025, la partenza doveva essere un anno fa. Questo ritardo è in parte dovuto alla pandemia in atto, che ha ridotto i tempi. Quattro anni e mezzo a un occhio tecnico non sono molti. Sarà necessario procedere in sintonia con l’amministrazione. Il tema è il partenariato tra il pubblico e il privato, l’efficienza dei processi e la velocità nelle decisioni e nelle delibere».

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Stazione Di Porta Romana, Archivio

Il prossimo passo è la definizione del masterplan, il documento di indirizzo che sviluppa la programmazione urbanistica del territorio. Secondo Manfredi Catella: «Esistono criteri di riferimento per disegnare una nuova area di città. Terremo conto del tema del Parco, delle aree pedonali, delle aree pubbliche e delle attività che animano un quartiere (cultura, intrattenimento e servizi). Partecipiamo attraverso un nostro fondo di investimento, che si pone obiettivi di rendimento finanziario, ma anche sociale, ambientale ed economico». Anche Covivio è impegnata sul fronte della sostenibilità ambientale. Per migliorare l’impatto sulla natura sta lavorando per ridurre di un terzo delle emissioni inquinanti degli edifici del suo portafoglio. Nel caso di Scalo di Porta Romana ha già dato vita in piazza Olivetti, all’interno del progetto Symbiosis, a un giardino che ripropone quella che la vegetazione tipica della zona sud di Milano, integrata con le caratteristiche di una ex zona industriale. Alexei Dal Pastro: «Non è un vezzo da architetti. Consente di minimizzare il consumo d’acqua e l’irrigazione, perché la vegetazione è spontanea e ha bisogno di meno manutenzione. Una componente per lo sviluppo dello scalo è la biodiversità: nel lago che abbiamo creato a Symbiosis si è ricreata spontaneamente la fauna tipica del territorio».

Secondo l’accordo di programma il 50 percento dell’area dovrà diventare un parco. È possibile ipotizzare che ci sia più spazio verde oltre il minimo previsto nell’accordo? «Abbiamo una visione allineata con Covivio e Prada», risponde Catella. «Abbiamo alle spalle l’esperienza di Porta Nuova, dove gestiamo il parco della Biblioteca degli Alberi. Il parco non lo penso come un perimetro definito di verde. I parchi che nascono nel disegno di un nuovo quartiere sono luoghi che non finiscono, vanno oltre un recinto e occupano tutti gli spazi pedonali, commerciali o residenziali. Il parco di Porta Romana non sarà l’Angolo Verde davanti alla fondazione Prada, ma si estenderà anche oltre». Secondo Dal Pastro: «C’è un desiderio collettivo di ritorno della natura in città, noi ragioniamo su questo tema. In zona stiamo sviluppando il progetto Vitae, un edificio che è una sorta di vigna urbana, un bosco di circa 9mila metri quadrati. Un insieme di funzioni che comprende uffici e un centro di ricerca molecolare e oncologica. Su un lato del palazzo si aprirà un sentiero verde lungo 200 metri che dalla strada salirà al tetto della costruzione. Sarà fruibile da parte degli utilizzatori dell’edificio, ma anche da parte di tutto il quartiere, non è qualcosa di avulso uscito dalla penna di un architetto, ma segue ritmi della natura e porta la natura all’interno degli sviluppi immobiliari. Questi principi cercheremo di portarli nello sviluppo di Porta Romana».

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Nel 2015 ai margini dello Scalo di Porta Romana è stata inaugurata la Fondazione Prada, nata con una vocazione multidisciplinare

Nel 2015 ai margini dello Scalo di Porta Romana è stata inaugurata la Fondazione Prada, nata con una vocazione multidisciplinare, che si attua attraverso un programma espositivo e culturale che oltre all’arte, comprende anche architettura, filosofia, scienza e cinema. Il progetto di Rem Koohlaas ha stabilito una convivenza tra edifici contemporanei e una distilleria di gin dell’inizio del Ventesimo secolo che comprende magazzini, laboratori e silos di fermentazione. L’ultima aggiunta è stata la Torre, edificio completato nel 2018, che ospita parte della collezione e un ristorante con terrazza panoramica all’ultimo livello, a 60 metri di altezza. In cinque anni la Fondazione è riuscita a imporsi come istituzione culturale della città. Catella spiega: «Porta Romana non ha bisogno dell’icona culturale – ce l’ha già, si innesta in una posizione adiacente alla Fondazione. A unire Covivio, Prada e Coima è il ragionamento: il punto non sono gli immobili, ma le persone. Quando ragioniamo su un nuovo quartiere, pensiamo a cosa desidera chi lo abiterà»

La torre di 140 metri in costruzione è la futura sede della multi-utility che opera nei settori energetico A2a, progettata dallo studio Citterio Viel. Nei progetti di riqualificazione di aree dismesse a Milano, come Citylife e Porta Nuova, sono stati costruiti edifici alti e distinguibili, come le Tre Torri di Hadid, Isozaki e Liebskind o il Bosco Verticale di Stefano Boeri. Quale spazio avranno i grattacieli? Per Dal Pastro: «Cercheremo di integrarci il più possibile all’ambiente circostante. Covivio fino ad ora in zona con Symbiosis ha preferito realizzare edifici con piante di piano larghe, efficienti e altezze contenute. I nostri palazzi hanno circa sei piani le prossime costruzioni ne avranno al massimo dieci. Lo scalo è un’area ampia: cercheremo di ragionare sul mix di altezze più adatto». L’idea del fondatore di Coima: «Le città che crescono in maniera poco distribuita portano a delle periferie problematiche. Bisogna lavorare sul costruito e procedere in altezza per ridare spazio alla città e riqualificare zone degradate. A Porta Romana immagino edifici più bassi alternati ad altri più alti. La capacità di distinguersi di un’architettura non dipende dalla altezza»

Finiti i Giochi Invernali del 2026 le residenze degli atleti costruite a Porta Romana saranno riconvertite in alloggi di housing sociale e residenze per studenti universitari. «L’edilizia sociale è un tema rilevante: usciremo da un periodo di crisi che impoverirà molti, e ci saranno più domande per una residenza accessibile», prosegue Catella. Milano ha una sua forza nella popolazione giovane. All’inizio della carriera non si hanno le possibilità economiche che consentono di acquistare una casa. L’integrazione di questa componente evita quell’approccio passatista in cui che tendeva a creare quartieri socialmente ed economicamente omogenei. Porta Romana nasce con un’altra impostazione».

Con l’intensificarsi del lavoro agile si parla di ritorno ai borghi, a luoghi meno concentrati e meno densi, dove la qualità della vita ne guadagna. «In Covivio – spiega Dal Pastro – ci siamo interrogati sul futuro dei centri urbani, e crediamo che il trend di concentrazione della popolazione nelle città continuerà. Milano resta la locomotiva economica e culturale del Paese. La speranza è che traini anche le altre città italiane». Catella aggiunge: «Milano è più piccola rispetto ad altre città come Parigi o Londra. In 15 minuti si raggiungono i servizi di cui si ha bisogno. Un modello di città a 15 minuti è più facilmente realizzabile». Dal Pastro conclude: «Milano è ancora a misura d’uomo. La zona di Milano in cui crescerà il nuovo quartiere di Scalo Porta Romana – dove ci sono spazi più ampi e c’è una maggiore disponibilità di verde – dista pochi minuti dal Parco Sud. Anche la luce è diversa, forse perché non c’è la proiezione dell’ombra degli edifici, più bassi rispetto al centro. Scalo di Porta Romana potrà diventare un punto di riferimento per altri quartieri, non solo in Italia, ma nel mondo».

IMMAGINI

Coima. Real Estate since 1974, è una piattaforma nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali.
Covivio. 24 miliardi di euro di patrimonio gestito, è una società immobiliare francese. Leonardo Del Vecchio è il principale azionista con il 26% del capitale.

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